É indiscutível o avanço tecnológico acelerado nos últimos anos para qualquer segmento de mercado. Não seria diferente para o setor imobiliário, que se vê adaptando necessidades e,  ao mesmo tempo, observa novas demandas de seu público consumidor – agora mais preocupado em transformar a casa em espaço de lazer e trabalho ao mesmo tempo, por exemplo. Considerando este cenário, surgem as proptechs Property Technology  ou Real State Technology –, empresas que trazem a tecnologia para seu modelo de negócio. Paralelo a isso, há ainda as construtechs, relativas a startups que atuam na construção civil.

Ambas acabam ganhando espaço em um mercado cada vez mais pronto para elas.  Um estudo da CB  Insights, por exemplo, mostra que foram investidos cerca de US$ 6 bilhões em proptechs desde 2011, considerando que 70% desse valor ocorreu apenas nos últimos dois anos. Somando os dois tipos de startups brasileiras, chega-se ainda ao número de 527 empresas em 2021, de acordo com um mapeamento realizado pela plataforma de inovação aberta Distrito. Somente entre janeiro e julho do ano passado elas levantaram US$ 879 milhões (ou seja, R$ 4,77 bilhões) com investimentos de Venture Capital. Esse valor significa 4 vezes o número de 2022. E o que vem depois?

Entre as tendências, o planejamento digital se torna crucial para o negócio. Também é possível observar um aumento de reformas residenciais em alguns lugares, o que pode ser um campo interessante a se prestar atenção com serviços de planejamento e decoração, por exemplo. Além disso, escritórios devem buscar espaços mais amplos e que tragam melhores possibilidades de controle do ambiente, considerando a segurança e a saudabilidade de seus colaboradores. 

A sustentabilidade também segue como tendência, e as fintechs podem ser boas aliadas das negociações. “As proptechs melhoram significativamente a vida de todos envolvidos no mercado imobiliário,  pois tem o foco no sucesso do cliente, tirando a ótica do produto e colocando de forma genuína na experiência. Repare que não me referi a tecnologia, embora ela seja crucial. Mas, na minha visão, ela já existia em diferentes níveis de complexidades. Dessa forma, a revolução está mais relacionada com a visão de negócio e com abordagem, genuinamente no sucesso do cliente, do que com as tecnologias aplicadas. Por esse motivo, as proptechs melhoram significativamente a experiência e a vida tanto de profissionais quanto dos consumidores”, explica o CEO  da Vivalisto,  primeira plataforma de gestão transacional em compra e venda de imóveis,  Eduardo Menegatti.

Daniel Gava é cofundador e CEO  da Rooftop, que atua no segmento de imóveis com pendências financeiras e jurídicas. Ele entende o surgimento das  proptechs como um reflexo das mudanças do setor, que buscam uma evolução rápida de entrega personalizada. “Com o déficit habitacional ainda relevante no país, diversas startups  estão revolucionando o mercado imobiliário com inovações e capital para transformar a maneira como o brasileiro mora e escolhe seu imóvel. As inovações acontecem em todas as etapas do mercado imobiliário, desde a escolha do terreno para incorporação com base em dados e ferramentas de geomarketing até o controle de acesso de portarias de condomínios. O uso intenso de tecnologias permite a melhoria da experiência em toda jornada do cliente – seja para vender, comprar ou alugar um imóvel”, detalha.

No fim das contas, as proptechs têm como objetivo atuar no ciclo completo do setor,  que vai desde a busca do imóvel até a compra ou gestão, além de financiamento, lançamentos e documentação, conforme comenta o diretor de receitas da Resale, Igor Freire.

Para ele, essa transformação vem da otimização dos processos burocráticos e demorados, contribuindo para agilizar os negócios e refletindo a economia do segmento. “A indústria da construção não é conhecida por ser inovadora nos seus processos de gestão. Entretanto, as proptechs e construtechs vêm acelerando muito esse processo – sempre que há uma inserção consistente de startups em uma indústria, há a pressão para ganhos em organização, velocidade, simplicidade e preço. De forma geral, a presença de proptechs e construtechs tende a criar um cenário onde as empresas que encontrarem as melhores soluções para seus processos se distanciarão positivamente em eficiência e resultados em relação àquelas que não adotarem as novas tecnologias disponíveis”, completa o CEO  da OrçaFascio, Antônio Fascio.

Há muitos exemplos quando se fala de atendimento virtual, crédito imobiliário, reformas, geoprocessamento do mercado imobiliário, informações geoespaciais, avaliação automatizada de imóveis, portais de anúncios imobiliários, marketing digital, marketplaces  imobiliários, investimentos alternativos, tokenização e muito mais. “Com inovação e tecnologia, esse modelo de negócio tem ajudado o mercado imobiliário a solucionar dores e problemas, gerando uma melhor experiência para quem interage em algum pedaço desse fluxo da esteira e vida de um imóvel”, acrescenta Daniel Gava. Seu colega de setor, Carlos Castro, é CEO e cofundador do Apepê e chama atenção para as soluções próprias para os moradores residenciais.

 

 Na prática

  O Apto  é um exemplo de sucesso. O CEO, Alex Frachetta, explica que a plataforma utiliza tecnologia e informação para atrair, qualificar e tornar o comprador de novos imóveis mais apto à negociação. “A plataforma –  especializada em imóveis novos em fase de lançamento, construção e  prontos para morar –  oferece mais dados sobre os lançamentos imobiliários do que outros portais, com conteúdos apresentados profissionalmente por arquitetos e textos autorais que descrevem os projetos. Tudo isso aliado à tecnologia voltada para reconhecer as necessidades do comprador e oferecer exatamente aquilo que ele procura”, detalha. 

  A Homer também figura entre as empresas do setor. A CEO,  Lívia Rigueiral, conta que o foco é 100% no corretor de imóveis. “E posso garantir que, até a pandemia, muitos deles (corretores) não julgavam necessário ter uma apresentação profissional em ambiente digital, simplesmente porque tocaram uma carreira inteira de forma analógica e não enxergavam as oportunidades que a tecnologia proporciona”,  acrescenta.

Hoje, a marca oferece uma série de soluções para tornar o processo de compra e venda de imóveis mais ágil e seguro, como a solução de crédito imobiliário – com a ferramenta Simulador Financeiro, por exemplo, o corretor compara as taxas de crédito habitacional para o seu cliente, entendendo quais as melhores condições e melhores taxas nos principais bancos, em um único lugar. Além disso, todo o processo do crédito imobiliário é feito 100% de forma digital, agilizando a aprovação do financiamento imobiliário.

De acordo com levantamento feito pela Terracota Ventures, existem mais de 250 startups que atuam no mercado imobiliário intituladas proptechs e construtechs. “Elas oferecem soluções para cada fase da jornada, desde tour virtuais, vídeos e agendamentos até controle de pagamentos para corretores”, destaca o cofundador, CEO e diretor de tecnologia e produto da Kzas Krédito, Roberto Nascimento.

Sobre como cada empresa entrega seu diferencial, há startups que usam canais B2B, enquanto outras vão pelo caminho B2C –  também é possível ser híbrido, como é o caso da própria Rooftop. Já a Apto aposta seu sucesso em propor um trabalho de vendas eficientes e com menos contatos solicitados, o que impacta em mais vendas, enquanto as construtoras e imobiliárias reduzem seu Custo Por Venda (CPL). O Apepê aposta no modelo via SaaS, um tipo de licença de uso mensal, sendo mais justo na cobrança relacionada com diferentes perfis de condomínios, tornando-se um sistema democrático.

 

Entrando para o mercado

  Competição sempre é importante, já que impulsiona o desenvolvimento. Mas, antes de tudo, é fundamental separar “grandes empresas”  de “empresas tradicionais”. Já existem startups que são grandes empresas, muito maiores, inclusive, do que grandes empresas tradicionais do setor, o que nos coloca em cenários distintos de competição. Primeiro, no que diz respeito às empresas tradicionais, elas têm maiores dificuldades em alterar o seu status quo e adentrar genuinamente em modelo de inovação, pois não se trata só de dinheiro, há questões de cultura corporativa, engajamento de líderes, de governança  e apetite para assumir riscos de imagem e operacionais ao encararem um processo de transformação.

Menegatti diz que, dessa forma, neste tipo de competição, enxerga as novas proptechs ainda em desenvolvimento em um cenário muito positivo, pois, além de poder crescer nos “espaços vazios” ou no “vácuo” deixado pela dificuldade em inovar dessas empresas tradicionais, elas podem ser consideradas como parceiros estratégicos tanto com relação à questões de mercado e operacionais quanto de investimentos – e, talvez no futuro, de um processo de M&A.

Ele completa que, no que diz respeito às grandes startups, apesar de a concorrência ser mais complicada, há muitas oportunidades de parcerias estratégicas, já que, nesses processos de crescimento, essas empresas tendem a aumentar não só a participação direta de mercado, mas também a participação em toda a cadeia de valor relacionada ao seu negócio, além de necessidade de ganhos de eficiência e outras demandas. “Na rooftop,  por exemplo, oferecemos uma solução imobiliária destinada a proprietários de imóveis em situações financeiras delicadas, reduzindo o nível de endividamento e estresse – denominado Rooftop Incasa, essa solução consiste na compra, com locação automática  e possibilidade de recompra pelo ex-proprietário por um valor preestabelecido em contrato, eliminando todos os passivos financeiros no ato da compra, com o objetivo de se reestruturar para comprar de volta o imóvel durante a vigência do contrato de locação, por um valor pré acordado no ato da venda”, explica Gava.

 Carlos Castro assume que é um modelo competitivo saudável, principalmente do ponto de vista do usuário, que acaba sendo beneficiado pelas novas soluções que surgem de maneira rápida. As vantagens das proptechs e construtechs se resumem a agilidade e burocracias facilitadas ou até inexistentes. “Praticamente todos os sistemas condominiais que os moradores possuem hoje em dia são das próprias administradoras ou de sistemas  terceiros de gestão. Essas opções oferecem basicamente a via do boleto da taxa condominial e informações financeiras. Nada ainda tinha sido apresentado no campo da experiência do morador”, afirma.

Já o Apepê é a tecnologia que conecta o morador com sua comunidade, sua infraestrutura e com todo tipo de serviço que ele precisa em um único app simples e fácil de usar. Igor Freire completa o pensamento, ressaltando que, além de trazer algo inovador, essas startups precisam ter como foco sanar uma dor latente no mercado, causando disrupção.

Nos últimos anos, as grandes empresas têm visto a parceria com startups como uma forma de fomentar a inovação dentro delas, a partir do forte ecossistema de proptechs  que existe no Brasil. Grandes empresas, como a Cyrela, Lello e Tenda, participam do Mithub, que é um hub para empresas que querem compartilhar inovações no mercado imobiliário. Segundo Alex Frachetta, o Secovi possui o SecoviNE (Novos Empreendedores), com o objetivo de unir as empresas, mostrando que o pensamento de concorrência não é mais importante do que inovar.

Precisamos considerar também o fator humano. Se a proptech decidir implementar um processo apenas digital e tecnológico, não vai dar certo. A compra e venda de imóvel é um processo complexo, pouco recorrente e de ticket médio alto. Então, se você coloca  apenas tecnologia, acaba esquecendo do lado humano de quem está ali. Quem está comprando um imóvel está tomando a decisão financeira e emocional mais importante da vida toda. “Essa  pessoa precisa ser ouvida por outro humano, que consiga entender as necessidades, as preocupações e os medos dela. É por isso que o Homer, apesar de ser superdigital, mantém o corretor nesse processo, para ter um humano ajudando o cliente final”, comenta Lívia.

Roberto Nascimento esclarece: “Proptech significa, literalmente, tecnologia de propriedade, e define todos os negócios emergentes que utilizam a tecnologia para facilitar o universo de venda e aquisição de propriedades, trazendo todas as inovações possíveis aplicáveis ao espaço do setor Imobiliário através de estratégias como a criação de softwares, de plataformas interativas, hardwares, sensores, materiais de construção inteligentes, alinhamento dos planos imobiliários com objetivos sociais, facilidade na busca de imóveis, no modo como são feitas as transações entre vendedor e comprador, simplificação de papeladas, interação ágil entre inquilino e proprietário, com ou sem intermediários, compartilhamento de bens e serviços e muito mais”.

Ele não vê, hoje, que qualquer empresa do ramo tenha mais de 5% do mercado, gerando um espaço democrático onde sempre tem lugar para mais uma. Por outro lado, marcas como Loft e QuintoAndar conseguiram levantar, juntas,  mais de US$ 1 bilhão para atuar na intermediação imobiliária, o que faz com que estas tenham poucos concorrentes.

Por Carolina Tavares. Publicado originalmente na revista Gestão e Negócios, em 11/04/22