Sem dúvidas, o período pelo qual a economia nacional está passando não é um dos melhores: efeitos da pandemia, conflitos internacionais, inflação em alta, taxas passando por ciclos de elevação e muito mais.

Mas, se tem uma coisa que nunca tem tempo ruim para o brasileiro, é o sonho da casa própria. Pode acontecer de ser a hora certa para isso, todos os detalhes já estarem alinhados, o espaço já definido e até os cálculos do financiamento já colocados no papel, porém, o mercado está meio para baixo, o bolso está um pouco apertado e o valor das parcelas de um imóvel acaba ficando pesado. 

Então, para que a busca pela casa possa ser concretizada nesses momentos, é importante organizar bem a vida financeira, procurar maneiras de economizar e até partir para condições que diminuam os custos de uma dívida, como a Portabilidade de crédito imobiliário. 

Neste sistema, é possível que o proprietário de um imóvel parcelado busque baixar o valor da mensalidade ao escolher transferir sua dívida para outro banco, em um momento mais propício, com taxas mais positivas. Quer entender mais sobre essa possibilidade que seu cliente tem? Então, continue acompanhando, que a Kzas Krédito e o João Paulo Bicudo, nosso diretor de crédito, vão nos explicar.

 

O que é a portabilidade de crédito imobiliário? 

A portabilidade de crédito é, basicamente, a mudança do credor do financiamento, do “dono da dívida”. O empréstimo feito em um primeiro financiamento se mantém o mesmo, mas, agora, sob o domínio de outra instituição, que é para a qual os valores acordados devem ser pagos. 

Vamos supor que seu cliente tem um contrato de financiamento (regularizado, devidamente emitido, assinado e registrado no cartório) com determinada instituição financeira e, ao longo do tempo, outra instituição oferece condições melhores. Ele gosta da proposta, acha mais vantajosa e, então, pega o valor que ele deve ao banco pelo empréstimo de crédito e transfere para a segunda instituição. Pronto, isso é uma portabilidade!

É importante reforçar que, agora, o empréstimo está sob condições novas, e os termos vigentes passam a ser válidos. “Caso seu primeiro empréstimo com um banco tenha sido há 5 anos, por exemplo, e agora você fez esta portabilidade, as condições do acordo certamente mudaram, o tempo passou, e os termos atuais são os que passam a valer”, comenta Bicudo.

 

Como fazer a portabilidade de crédito?

Para João Paulo, o primeiro passo é acompanhar as movimentações do mercado e analisar as taxas de juros. Quando for possível observar que tudo está entrando em um ciclo de quedas, aí é interessante buscar a portabilidade. 

A partir daí, de maneira geral, o cliente pode procurar uma empresa como a Kzas Krédito, que presta assessoria de crédito, e nós verificamos para ele as melhores condições e possibilidades, indicando onde o crédito mais barato está sendo oferecido. Depois, basta entrarmos com o processo, o crédito dele vai ser aprovado e, com isso, nós sinalizamos para o banco se o cliente quer ou não dar sequência na portabilidade. É nesse período que o banco pode tentar renegociar, fazer contraproposta e tudo mais, a fim de manter o cliente com ele. Porém, se o cliente realmente quiser a portabilidade, passa a ser uma fase dependente dos bancos envolvidos. 

Ou seja, o banco A, dono original da dívida, passa todas as informações ao banco B, para que ele avalie as condições e conclua a operação. 

É um processo idêntico ao momento em que se faz a primeira aquisição de um financiamento (solicitação, simulação, análise, aprovação, vistoria do imóvel, documentos de todas as partes, etc), a diferença é que o “time” do cliente é diferente. Além disso, ele já está morando na casa, não está com a mesma pressa e tem mais tranquilidade para pensar bem em todas as opções de banco. Todo este processo leva entre 30 e 60 dias. 

 

Quais são as vantagens e desvantagens da portabilidade de financiamento imobiliário?

De fato, é difícil falar em desvantagens, uma vez que este é um processo procurado voluntariamente pela pessoa, quando ela vê a necessidade de trocar de instituição. Nada a obriga a fazer uma portabilidade de crédito, então, se alguém optar por fazê-la, terão pontos infinitamente mais positivos do que negativos. 

Mas, nada nunca está livre de imprevistos, que dependem de pessoa para pessoa, sendo cada caso, um caso. É o que afirma nosso diretor de crédito:

“Acredito que os maiores incômodos que podem ocorrer dependem do contexto da pessoa em si. Talvez ela tenha fechado o contrato original em um período em que as taxas de juros do mercado estavam mais desfavoráveis, ou ela estava se mudando, precisava fazer logo a portabilidade para um banco da região e fechou o contrato com pressa, sem analisar muito bem. Também, como existem outros custos envolvidos na operação da portabilidade, é muito importante que o cliente tenha ciência de tudo que ele irá pagar, para verificar quando, exatamente, o contrato dele passará a resultar em uma economia.” 

Nesse caso, precisa-se lembrar que o cliente não deve apenas comparar a parcela A com a parcela B e considerar se vale a pena, mas sim comparar uma com a outra enquanto soma os gastos das despesas que envolvem uma portabilidade. “Não é são bem desvantagens, na verdade, mas sim um ponto de atenção”, completa Bicudo. 

No geral, em uma portabilidade, seu cliente tem menos urgência sobre a moradia do que nos prazos de um primeiro contrato, então, ele escolhe o banco com toda a tranquilidade, analisa as melhores condições e tem espaço para tomar a melhor decisão — Aliás, estas são algumas das vantagens. O cliente tem tempo e espaço para pensar bem, analisar e trocar uma taxa de juros que não estava favorável na hora da contratação, mas que pode passar a ser um investimento positivo. É possível conseguir condições melhores de financiamento depois de já ter feito o primeiro contrato. 

 

Partir para a Portabilidade ou tentar uma renegociação com o banco?

A renegociação é algo que já faz parte da “régua de portabilidade” de um banco. Toda vez que um banco recebe um pedido de portabilidade, ele tem a possibilidade de fazer uma contraproposta para segurar aquele cliente com ele. Existem bancos que realmente investem em uma renegociação com o cliente porque, quando é dada a entrada no processo de portabilidade, ele já está deixando claro para o banco que uma outra instituição está oferecendo condições melhores e, por vezes, isso facilita muito a melhora das condições. 

Assim, em vez de o cliente ter o trabalho de abrir um pedido para renegociação (o que, muitas vezes, pode ser trabalhoso, pois alguns bancos “evitam” esse assunto), o fato de ele já ir em frente com uma portabilidade acelera todo o processo, e aí o banco tem a possibilidade de fazer ou não um ajuste nas condições originais do contrato

Então, sendo a portabilidade de crédito um processo que, até ser totalmente concluído, não gera custo nenhum para o cliente, é vantajoso que este dê entrada no processo em questão (claro, apenas se ele já tiver uma outra agência que garanta condições melhores) para, justamente, avaliar se o banco está disposto a negociar e melhorar as condições do contrato. Se o banco não estiver, é partir para a próxima!

É quase como aquele momento em que ligamos para as operadoras telefônicas “ameaçando” cancelar caso uma correção não seja feita, porém, de uma maneira muito mais assertiva. Com o banco, o cliente não está ameaçando, mas sim deixando claro que ele possui condições melhores em outro espaço, então, o banco pode se preparar para oferecer algo melhor — ou não, isso depende das condições do banco. 

De maneira geral, a renegociação faz parte do processo, mas pedir uma portabilidade é muito mais assertivo e sempre resulta na melhor opção. 

 

Pontos a se atentar na Portabilidade de crédito Imobiliário

A palavra chave é “atenção”. Com análises minuciosas e contas no papel, o resultado é simples – apenas transfira se for mais vantajoso. Bicudo dá a dica: “o cliente precisa levar em consideração o custo efetivo total do empréstimo que ele irá contratar. É comum, quando você compara um banco com o outro na simulação, que o valor das primeiras prestações seja menor no banco B, mas, ao longo do tempo geral do contrato, ele vá aumentando. Então, é importante que ele analise o Custo Efetivo Total para saber se ele vai realmente ter uma economia no restante do período que falta para ele quitar a dívida, não apenas nas primeiras prestações”. 

Também, é bom que sejam ponderados os custos da portabilidade em si. O cliente terá de pagar uma nova vistoria do imóvel, o custo de averbação no cartório, custo da alteração do credor e outros. Existem alguns custos envolvidos dos quais é importante que o cliente esteja ciente, para que ele os incorpore na simulação e veja se vai ter uma economia ou não. Ele terá que ver os ônus e bônus e, com base no período total da dívida e nas despesas, apenas escolher a portabilidade se ela for um “bônus total”. 

Outro detalhe importante é que, a partir do momento em que o cliente bater o martelo sobre a portabilidade, a instituição financeira original não pode se negar a fazer o processo! Se atendidas todas as regras exigidas pelo Banco Central, o banco do cliente não pode, de maneira alguma, recusar, bloquear ou atrasar a portabilidade. 

 

Quantas vezes é possível fazer uma portabilidade de crédito? 

Não há limite de vezes para fazer portabilidade de crédito. Justamente por isso, é importante que o cliente fique atento ao momento pelo qual o mercado financeiro e o país está passando, a fim de que ele escolha fazer a portabilidade em um momento favorável. 

“Se o país está, por exemplo, em um momento de queda contínua na taxa de juros e o cliente escolheu colocar a portabilidade em andamento agora, é possível que, no meio desse caminho, ao passo em que a taxa continua caindo, ele vai querer fazer mais uma, e outra, e outra portabilidade, a fim de aproveitar estas melhores condições, que podem mudar quase que mensalmente. Isso é, sim, permitido, mas, lembrando que este processo envolve valores e tarifas, e o cliente vai pagar várias vezes para diferentes bancos toda vez que decidir fazer uma nova portabilidade”, destaca João Paulo. 

Assim, é importante (e mais recomendado) que ele escolha um momento estável, identificando se não haverá outras altas ou reduções de taxa, para que ele acerte a melhor hora de fazer e não acabe tendo mais prejuízo. 

 

Como saber qual é o melhor banco para fazer portabilidade de financiamento?

A escolha de um banco não pode ser simplesmente ligada à questão da taxa de juros ou ao valor de prestação que se paga. Existem outras coisas mais importantes que se devem levar em consideração na hora de escolher um banco, então, vamos lá: existem bancos que exigem um determinado grau de relacionamento prévio com a instituição para conceder o financiamento em determinada taxa, por isso, é preciso ver o que o banco está pedindo “em troca”. É possível que, em troca de um financiamento, o banco peça que você já tenha uma conta corrente, um cartão de crédito, uma conta salário ou algo do tipo, por isso, é muito importante que o cliente tenha noção de tudo que vai implicar um gasto para ele, além do financiamento propriamente dito, a fim de que ele tome a decisão correta, pensando no que é melhor para ele.

 “Às vezes, ao fazer um financiamento, o cliente já tem uma relação de anos com determinado banco, e agora este exige que o mesmo cliente tenha, por exemplo, uma conta salário, para poder liberar o crédito. Isso não é um problema, será simples para ele, porque ele já tem conta naquele banco. Mas, caso a melhor taxa esteja em um banco no qual o cliente nunca teve nenhuma relação e agora eles exigem que uma conta seja aberta ‘em troca’ do crédito, seria um ponto mais complicado”, acrescenta João Paulo Bicudo, concluindo que o cliente precisa sempre analisar o valor do financiamento que ele vai contratar junto às demais despesas que ele vai ter durante a contratação. É uma via única, mas que pede monitoramento em cada detalhe.

Por fim, o processo de escolha do banco e do processo de portabilidade em si está ligado, sem dúvidas, à questão da taxa de juros, que deve ser imprescindivelmente uma taxa melhor do que aquela que já existia; à questão da conveniência, pois um banco pode exigir uma fidelidade com a instituição e, com isso, o cliente precisa pensar se isso vai ser benéfico para ele ao longo do contrato. Também, antes de escolher, deve-se ficar atento ao custo que ele pode ter com manutenção de conta e pacotes de tarifa. Esses pontos, dependendo do financiamento que ele contratou, podem ser uma contrapartida sobre aquela taxa melhor. 

 

É, parece algo trabalhoso e com muitos pontos para se preocupar, porém, como mencionamos, só tem vantagens para aquele que realmente quer uma melhor taxa! 

E outra: não se preocupe, porque a Kzas Krédito está aqui para garantir o melhor acompanhamento e aconselhamento para você e seu cliente durante qualquer processo! Com taxas altas ou não, trabalhamos com os principais bancos, sempre para te oferecer as melhores possibilidades

Como uma assessoria de Crédito Imobiliário Full-service, damos a certeza de um acompanhamento especializado e personalizado em todas as etapas de um financiamento, garantindo que você esteja munido de informações suficientes para que o comprador tenha tudo em mãos na hora de conseguir o crédito. 

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