Declarar a compra, venda, quitação ou financiamento de propriedades é fundamental, mesmo nos casos em que o proprietário está isento do tributo. Em caso de omissão, corre-se o risco de pagar multas. Veja como funcionam as dicas e demandas do Leão.
Fonte: freepik
A compra de um imóvel e a conquista do crédito imobiliário podem representar a realização de um sonho, porém, é importante ter em mente que também envolve grandes responsabilidades e decisões. Da mesma forma, para quem vende um imóvel, conseguir lucrar algo com o negócio é um motivo de alegria para o bolso, mas também envolve a saída de algum capital.
Isso porque, em transações como essa, existe um cálculo de imposto sobre o lucro que você teve com a venda da casa, e ele deve ser pago à Receita Federal logo após a declaração da venda e do valor no imposto de renda – a não ser que você se atente a alguns detalhes.
Pensando nisso, a Kzas Krédito, assessoria digital de crédito imobiliário, deu ao Estadão algumas dicas e informações extras sobre como lidar com a parte imobiliária da declaração, o que acontece se seu imposto tiver alguma irregularidade e em quais casos podemos ficar isentos de tarifas. Vamos lá:
Como declarar um imóvel no Imposto de Renda?
Na hora de declarar o IR, grande parte dos dados imobiliários devem se concentrar no item “Bens e Dívidas”, então, no grupo “Bens e Direitos”; escolhendo pelo código 11 para apartamento, 12 para casa, e por aí vai. Dentro deste setor, há o campo “Discriminação”, e é nele em que toda a ação deve ser detalhada — detalhes da transação, compra ou doação, dados do comprador, dados do vendedor, prazos, valores, metodos e muito mais. Quais detalhes, exatamente, devem ser descritos nesta parte da “Discriminação”, depende de qual ação foi feita. Se o ato declarado é a venda de um imóvel, tal campo deve apresentar o nome e CPF do comprador, o valor da venda, a data da operação e, caso o comprador tenha financiado, o tipo de financiamento e nome do banco que concedeu o crédito. Aí, também, deve ser declarado se houve o ganho de capital pelo Lucro Imobiliário da venda, para que, posteriormente, a devida alíquota seja paga.
Caso seja uma compra, o processo é bem parecido, mas o que vai constar em “discriminação” é a data de aquisição do imóvel, o número de matrícula em cartório, que aparece na escritura, a área e números de inscrição municipal e o número do imóvel perante a Receita Federal, além do nome e CPF do vendedor.
Se a compra ou a venda foi feita por financiamento, é nesta parte, também, que isso deve ser declarado, mas o informe deve conter apenas o valor total das parcelas pagas até o momento.
Em quais casos é necessário declarar a venda de um imóvel no Imposto de Renda?
Em todos os casos. De acordo com o portal do Senado, casas, apartamentos, lojas e outros tipos de edificações fixas são considerados bens imóveis, e a venda destes deve ser imprescindivelmente declarada no imposto de renda. Se você vendeu seu imóvel em 2021, o campo “Bens e Direitos” do imposto de renda deste ano deve ser atualizado, e todos os detalhes desta venda, inclusive o nome e CPF do comprador, valor do negócio e data de operação devem ser descritos no campo “Discriminação”.
Também é nesta declaração de Imposto de Renda que você evidencia se teve algum lucro positivo com a venda, para que seja apurado o percentual de imposto a ser cobrado sobre tal valor.
Como funciona o cálculo do imposto sobre a venda de imóvel?
Antes de tudo, é importante explicar que este imposto a ser pago com a venda de um imóvel é chamado de Lucro Imobiliário. Tem este nome pois é cobrado quando a diferença entre o valor da compra original e o valor da venda atual de um imóvel é positiva, ou seja, houve um lucro.
Agora, dado o valor desse lucro, existe uma alíquota que define o percentual a ser pago sobre esta diferença positiva, que é de, no mínimo, 15%. A tabela completa para calcular o tributo a ser pago no lucro imobiliário da sua venda traz as seguintes diretrizes:
- Se a parcela de ganhos for de R$5 milhões ou menos, é cobrado 15% sobre este valor;
- Se a parcela de ganhos ficar entre R$5 milhões e R$10 milhões, é cobrado 17,5%;
- Se esta parcela ficar entre R$10 milhões e R$30 milhões, é cobrado 20%;
- Se a parcela dos ganhos exceder R$30 milhões, é cobrado 22,5% sobre esta.
Com isso, basta verificar quanto você lucrou com a venda do imóvel, observar em qual destas posições o valor se encaixa e calcular quanto de Lucro Imobiliário você deverá pagar, multiplicando o valor do seu lucro pela respectiva porcentagem. Reforçando que este imposto apenas ocorre caso você tenha vendido o imóvel por um valor superior ao que comprou. Se a venda foi por um valor igual ou menor, isso não se aplica.
Existem casos em que não é necessário pagar o tributo do IR sobre a venda de um imóvel?
Sim! Caso você se encaixe naquela situação em que vendeu um imóvel por um valor superior ao que comprou e, com isso, tenha um lucro positivo com a venda, você será isento de pagar tributos caso use todo este lucro para comprar outro imóvel residencial dentro de 180 dias (seis meses) após a venda. É válida, também, a utilização deste valor para a compra na planta ou amortização de contrato de compra.
Se atente ao uso de todo o valor lucrado na diferença para comprar uma residência. Se sobrar alguma parte, você pagará aquele imposto sobre ela – por exemplo, se a pessoa vender um imóvel e lucrar R$ 2.000.000,00 com a venda, usar R$ 1.000.000,00 na amortização de um novo imóvel e guardar o outro milhão para ela, este valor que ficou será cobrado como lucro imobiliário tributável (15% de um milhão, no caso). Também, vale ressaltar que esta isenção não vale para a compra de um terreno, apenas para um outro imóvel já pronto, e só se pode usar este recurso uma vez a cada cinco anos.
Você também será isento de pagar Imposto sobre o lucro caso esteja vendendo seu único imóvel, especificamente, por um valor de R$ 440.000 ou menos — contanto que esta seja sua única isenção feita nos últimos cinco anos, como mencionamos anteriormente.
Outra opção está prevista na Lei nº 9.250, de 1995, na qual consta que se pode ser isento do pagamento de imposto sobre o lucro imobiliário caso o seu imóvel seja vendido por R$ 35.000 ou menos — sim, parece impossível atualmente, mas é uma possibilidade existente e bem “direta” de ter a isenção.
Também existem mecanismos que, apesar de não te isentarem do pagamento, diminuem o valor do Imposto a ser pago. Caso você contrate uma imobiliária ou um corretor para realizar este processo de venda, as corretagens pagas referente aos serviços destes podem ser descontadas do valor a ser calculado para a cobrança de imposto.
Por exemplo, se você teve um lucro imobiliário de R$ 700.000 com sua venda, mas pagou R$ 100.000 de honorários ao corretor, esse valor será descontado do seu ganho e seu imposto será pago sobre R$ 600.000, claro, mediante a comprovação com nota fiscal.
Este método também conta como uma adição de Custo de Aquisição — para pagar uma alíquota menor, você aumenta o valor atual do seu imóvel, diminuindo seu futuro lucro imobiliário gerado pela diferença da venda. Para isso, basta declarar, além do valor do imóvel, despesas de financiamento e benfeitorias fixas, somando os valores gastos com a compra e instalação destes ao valor original pelo qual você comprou o imóvel.
Vantagens de casa antiga – redução ou isenção automática
Imóveis adquiridos antes do ano de 1969 são isentos?
Sim! Se venderem um imóvel do qual a compra data de 1969 ou antes, o vendedor é isento da tributação, mesmo que exista lucro na venda. Donos de casas antigas, vocês saem lucrando!
Agora, imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 também possuem uma vantagem, certo?
Isso mesmo. Já que 15% é o percentual mínimo a ser cobrado como imposto sobre o lucro gerado por uma venda, é impossível que uma alíquota diferente seja aplicada apenas para eles, porém, imóveis comprados entre 1969 e 1988 possuem um desconto dado no valor final a ser pago pelo Lucro Imobiliário.
No site de normas da receita federal consta uma tabela que detalha a porcentagem de redução para imóveis adquiridos em cada ano anterior a 1988, até 1969. Basicamente, há uma redução de 5% no percentual cobrado sobre o lucro imobiliário de imóveis adquiridos antes de 1988, e é aplicado mais 5% a cada ano anterior (1988 tem uma redução de 5%, 1987 tem de 10%, 1986 de 15% e por aí vai).
A respeito das possibilidades de isenção, elas se mantêm as mesmas para imóveis adquiridos nesse período. Se alguém vendeu sua casa adquirida entre 1970 (lembrando que imóveis de 1969 já possuem 100% de redução) e 1988, poderá ter a isenção se usar todo este lucro imobiliário para comprar outro imóvel residencial dentro de 180 dias após a venda ou se estiver vendendo seu único imóvel, especificamente, por um valor inferior a R$440.000 — assim como todos os outros casos.
Mas, caso não se encaixe em nenhuma dessas ações, o dono do imóvel adquirido nesse período automaticamente terá aquela redução, de acordo com o ano.
Observe na tabela:
| PERCENTUAIS DE REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL | |||||||
ANO DE AQUISIÇÃO | % DE REDUÇÃO | ANO DE AQUISIÇÃO | % DE REDUÇÃO | ANO DE AQUISIÇÃO | % DE REDUÇÃO | ANO DE AQUISIÇÃO | % DE REDUÇÃO |
| Até 1969 | 100% | 1974 | 75% | 1979 | 50% | 1984 | 25% |
| 1970 | 95% | 1975 | 70% | 1980 | 45% | 1985 | 20% |
| 1971 | 90% | 1976 | 65% | 1981 | 40% | 1986 | 15% |
| 1972 | 85% | 1977 | 60% | 1982 | 35% | 1987 | 10% |
| 1973 | 80% | 1978 | 55% | 1983 | 30% | 1988 | 5% |
O que acontece quando não declaramos a venda de um imóvel?
Se um imóvel foi vendido ou comprado e isso não foi declarado em seu respectivo Imposto de Renda, é simples: o ato é visto como uma sonegação de impostos.
É considerado um dever declarar o quanto você gastou com uma compra de imóvel, quanto adquiriu com a venda de um, se este imóvel foi financiado e, no caso da venda, quanto teve de Lucro Imobiliário — então, nesse caso, cumprir com o dever de pagar o Imposto sobre o Lucro Imobiliário. Se isso não for feito, a Receita Federal entende que você está dando um jeito de pagar menos impostos (ou seja, que está cometendo um crime), assim, eles abrem uma investigação, apuram, te chamam para depor e, a não ser que você abra uma retificação alegando que esqueceu ou que houve um erro, isso pode resultar no pagamento de multas, com o valor devido sendo corrigido e aplicado com a soma de juros, ou na pena de dois a cinco anos na prisão.
O mesmo vale para qualquer bem ou lucro adquirido que não seja devidamente declarado, causando irregularidades.
Declaração de imóveis próprios
Como funciona para declarar casas que possuímos em nosso nome, neste momento, e o que acontece se não declararmos?
No caso de propriedades, somos obrigados a declarar no Imposto de Renda apenas imóveis (casas, apartamentos ou terrenos) que já estavam sob nossa posse no último ano referente ao IR e que o valor total ultrapasse R$ 300 mil. Por exemplo, desde 2020 você tem sob sua posse três imóveis: um no valor de R$150 mil, outro no valor de R$50 mil e mais um no valor de R$100 mil. Juntos, estes totalizam R$300 mil, então, os três devem ser declarados no Imposto de Renda de 2022. Da mesma forma, se você já possui apenas um imóvel próprio no valor de R$300 mil ou mais, este também deve ser declarado.
Agora, se você se encaixa neste perfil, mas não declarou seus imóveis, as penalidades que podem vir a acontecer são as mesmas de quando não se declara a compra e venda: irregularidades são apontadas, há uma apuração e, se você não ratificar ou não comprovar de onde veio o seu lucro para cobrir tal valor, você pode ter que pagar multas, o valor é corrigido e somado a juros, o seu CPF pode ficar “manchado”, o que impossibilita a solicitação de empréstimos, e pode pegar de dois a cinco anos na prisão por crimes federais.
Outro detalhe interessante é: existe algo chamado DIMOB, que significa Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. Basicamente, é uma declaração que deve ser obrigatoriamente entregue à Receita Federal por pessoas jurídicas como corretores, imobiliárias e outros que comercializam imóveis construídos, loteados ou incorporados, que fazem o intermédio da aquisição, alienação ou aluguel de imóveis ou que realizam sublocação, contendo as transações que estes efetuam. Tal documento é usado pela Receita Federal para fazer um cruzamento fiscal de informações, ou seja, se a parte da imobiliária foi declarada no DIMOB, mas as outras duas partes do negócio não declararam, fica evidente para a Receita identificar que alguém sonegou e é fácil de encontrar tal pessoa. Se o valor das operações informadas não estiver coincidente, a declaração fica retida em malha fina, daí, ocorre todo aquele processo de ser chamado para depor, ratificação ou aplicação das devidas penas.
Então, podemos ver claramente que deixar de declarar imóveis de propósito não é uma boa escolha, e não é fácil de sair impune.
Se tenho dois ou mais usados para locação, como declarar? Declaro o que recebo da locação?
No caso de locação, tanto quem recebe quanto quem paga aluguel deve declarar este valor. Se você recebe com a locação, deve declarar seus rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física (ou jurídica, se for o caso), e o seu imposto não deve ser pago apenas no período de declaração anual de ajuste de Imposto de Renda, mas sim em todo último dia útil do mês subsequente ao qual recebeu o aluguel. Por exemplo, se você tem uma receita de aluguel em fevereiro, o Imposto referente a este mês deve ser recolhido de todos os imóveis usados para locação até o final de março, e assim vai.
E aí, curtiu? Esperamos que estas dicas te ajudem na hora de lidar com o Leão!
Publicada por Rafael Moura no Estadão em fevereiro de 2022
Com a Kzas Krédito, o sonho da Casa Própria vai além do financiamento! Nos preocupamos também com a informação, o bem-estar, o esclarecimento e o morar.
Aqui, trabalhamos para que tanto corretores, imobiliárias e incorporadoras quanto clientes finais tenham a melhor experiência e assessoria de crédito imobiliário durante todo o processo de compra da Casa Própria.
Temos uma equipe especializada, que soma mais de 50 anos de experiência no mercado, e oferecemos todas as dicas necessárias para que o melhor financiamento seja entregue ao seu cliente, além de parceria nos principais bancos brasileiros e um sistema digital eficiente que simplifica a contratação do financiamento perfeito!
Conte com a gente! Indique seu cliente para a Kzas Krédito e simule o financiamento através do nosso BOT inteligente de crédito imobiliário, disponível 24 horas pelo WhatsApp 11 4935-9025.
Aqui, sua venda se torna simples e as taxas cada vez menores.
Acesse as nossas redes sociais para contato ou mais informações: LinkedIn, Instagram e Facebook.
Deixar Um Comentário