Assumir uma grande dívida é a maneira que grande parte dos brasileiros encontram para realizar sonhos como o da casa própria.

Entretanto, com o passar do tempo o devedor sequer consegue saber qual o seu saldo devedor. Muitas vezes ainda, as pessoas se baseiam apenas no valor do imóvel comprado, esquecendo do valor da dívida como um todo.

Saber calcular e conhecer o quanto deve é muito importante para evitar postergar uma dívida ou pagar mais do que deve sobre ela. 

Quer saber mais sobre o assunto? Tiramos as principais dúvidas neste artigo, acompanhe!

O que é saldo devedor?

O saldo devedor nada mais é que o valor que ainda falta para quitar um financiamento. Esse saldo consiste no valor emprestado pelo banco mais os juros, seguros e demais tarifas acordadas em contrato.

Para contextualizar como funciona esse saldo podemos usar o seguinte exemplo:

Você possui uma dívida no valor de R$ 90 mil com o banco, e sua parcela de pagamento mensal é de R$ 1000, sendo R$ 500 desse valor referente aos juros e tarifas.

Dessa forma, quando você paga a primeira parcela a sua dívida não passará a R$ 89 mil, pois parte do valor pago foi destinado aos juros.

Assim, a cada mês o banco corrige o valor da dívida usando a Taxa Referencial ou outro índice para aplicar os juros sobre o restante da dívida, e então calcular a sua próxima parcela.

Mês a mês, o saldo saldo devedor vai reduzindo mediante aos pagamentos das parcelas. Entretanto, é importante conhecer as taxas de juros que envolvem a sua dívida.

Como funciona o saldo devedor no mercado imobiliário?

Agora você já percebeu que a cada parcela o saldo que você deve diminui. Porém, para saber quanto você deve não basta apenas somar o que foi pago e subtrair do montante, é preciso considerar os juros das parcelas.

O seu financiamento pode contar com dois tipos de sistema de amortização: SAC ou Price

  • SAC: a principal característica é a redução do valor das parcelas à medida que elas são pagas. Em resumo, você começa pagando mais pelo financiamento, mas termina pagando menos.
    Com a SAC, o valor da amortização será sempre o mesmo. No entanto, a cada parcela que você pagar, os juros serão calculados sobre o saldo devedor restante, que irá diminuindo mês a mês.
  • Price: o valor da parcela é fixo durante todo o financiamento, o que irá variar é o valor da amortização e dos juros. Nessa modalidade a grande diferença é que os juros não são calculados mês a mês sobre o saldo devedor, como acontece no SAC. No Price, os juros são embutidos no valor total.

Existem também outros dois sistemas de amortização menos utilizados: o Sistema Americano e Sistema de Pagamento Único.

Cada um deles utiliza de um formato próprio para quitar o saldo devedor e cobrar os juros. Portanto, saber qual tipo de sistema de amortização é utilizado em seu financiamento é essencial para entender se vale ou não antecipar ou quitar esse saldo.

Como calcular saldo devedor?

Para calcular saldo devedor do financiamento imobiliário é preciso entender que cada sistema possui um tipo de cálculo diferente. Porém, se pensarmos de uma maneira geral ele funciona assim:

Parcela mensal = Amortização + Juros

Além disso, também é importante saber que os valores podem alterar ainda mais por motivos de atraso das parcelas ou conforte reajustes com base em índices de inflação como IPCA ou IGP-M.

Esse reajuste pode acontecer porque o banco toma como garantir para evitar a depreciação da dívida ao longo dos anos.

Para ir mais à fundo no cálculo quitação financiamento, trouxemos os exemplos a seguir.

Cálculo SAC

No sistema SAC a amortização é constante, logo, os juros são embutidos sobre as parcelas e não sobre o saldo. Imagine uma dívida de R$ 120 mil divididos em 10 parcelas, com juros de 5% ao mês.

Assim, podemos observar no exemplo abaixo o valor sendo acrescentado em cada parcela. Portanto, a primeira parcela seria de R$ 12 mil e o saldo da dívida R$ 108 mil:

saldo devedor

Fonte: Suno Research

Cálculo Price

Nesse sistema, a divisão é feita sobre a incidência mensal de juros do montante. Imagine um financiamento de R$ 20.000, com juros de 4% ao mês, sendo pago em 8 meses. O valor da parcela seria de R$ 2.970,56

Assim, a primeira parcela carrega conteria R$ 800,00 de juros e R$ 2.170,56 de amortização do capital, sobrando um saldo devedor de R$ 17.829,44.

Veja o exemplo do cálculo utilizando uma planilha:

saldo devedor

Fonte: Suno Research

4 possibilidades para quitar o saldo devedor

Agora que você já sabe o que é saldo devedor e como fazer o cálculo quitação financiamento, provavelmente está buscando como passar financiamento de imóvel ou maneiras de quitar essa dívida antes do prazo.

A dívida de um financiamento pode se estender por muitos e muitos anos. Por isso, com o passar do tempo, vale reavaliar o saldo devedor e tentar amortizar ou quitar o financiamento. Conheça as possibilidades:

     1. Empréstimo com garantia de imóvel

Esse tipo de ação consiste em transferir a propriedade do seu bem para o banco até que a dívida seja quitada. Com isso, os credores podem oferecer juros mais baixos e parcelas menores no financiamento, já que se sentem mais seguros com o contrato.

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      2. Antecipação por parte de um novo comprador

Você sabia que é possível vender um imóvel financiado e fazer o repasse de financiamento para o novo comprador? Além disso, dá para quitar o saldo devedor abatendo o valor total do imóvel na negociação.

No entanto, é preciso se atentar ao valor da negociação. No caso do repasse, o valor financiado pelo novo comprador deve ser igual ou maior que a dívida para que ela seja quitada.

      3. Usando o saldo do FGTS

Podemos dizer que usar o saldo do FGTS é uma das maneiras mais comuns de amortizar ou quitar o saldo devedor. 

Trabalhadores com mais de 3 anos de carteira assinada e que não tenham nenhum imóvel em seu nome podem fazer essa solicitação. Nesse formato o valor é descontado direto do saldo do FGTS e abatido no valor total da dívida.

      4. Antecipação por recursos próprios

Se por algum motivo você encontrou recursos para quitar a dívida completa ou parte dela, basta pedir para o banco esse abatimento. 

Porém, é preciso ficar atento se as condições e descontos oferecidos nessas situações realmente valem a pena. Observe as movimentações do mercado imobiliário e tente encontrar o melhor momento para quitar o saldo devedor.

Por outro lado, se você não pode quitar o seu financiamento agora, ainda há outra possibilidade.

A portabilidade de financiamento imobiliário é uma boa alternativa para levar a sua dívida para um banco que ofereça condições mais favoráveis. 

Faça uma simulação com Kzas, verifique as oportunidades que 5 bancos oferecem de uma só vez, e escolha aquele que vai te ajudar a reduzir o valor da sua dívida.

Além disso, se preferir, você também pode conversar com os especialistas em financiamento!

Procurando um imóvel para comprar? Confira essas oportunidades:

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